Onderhoud.

reglement1Akte van hoofdsplitsing

Het gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken behoren toe aan de hoofdvereniging.
De wijze waarop dit vorm krijgt, is beschreven in artikel 9 van de splitsingsakte van zowel de hoofdvereniging als de ondervereniging.
In artikel 18 wordt beschreven hoe het gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten zijn geregeld. Bedenk dat bij het lezen van de splitsingsakte van de hoofdvereniging met “privé” bedoeld wordt: de VvE Houtwal (of een van de andere onderverenigingen).

De hoofdvereniging draagt zorg voor het gebruik, beheer en onderhoud van:
  • de funderingen
  • de dragende muren en kolommen
  • het geraamte van het gebouw met ondergrond
  • het ruwe metselwerk
  • de vloeren, m.u.v. de afwerklagen in privé gedeelten (in ons geval is privé: VvE Houtwal)
  • de buitengevels, waaronder de raamkozijnen met glas, incl. de raamkozijnen met glas in de buitenruimte
  • de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijke en het privé gedeelte
  • de balkonconstructies
  • de borstweringen
  • de terrassen
  • de daken
  • de schoorstenen (= rookgasafvoerkanalen en ventilatieschachten)
  • het buitenterrein
  • de inrichting van het buitenterrein; dit zijn o.a. de groenvoorziening/ parkeergelegenheden op maaiveldniveau, verkeersborden, paaltjes;
  • de hellingbanen op het buitenterrein
  • het hek- en traliewerk, voor zover geen privé- afscheidingen
  • de overkapping boven de entree
  • het hang- en sluitwerk aan kozijnen welke aan de buitengevel van het gebouw zitten, voor zover dit niet uitsluitend ten dienste van een privé gedeelte strekt: (in ons geval is privé: VvE Houtwal).
  • de (ondergrondse) containerruimte
  • de technische installaties met de daarbij behorende leidingen en voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van een privé gedeelte strekken: (in ons geval is privé: VvE Houtwal)
    • luchtbehandeling,
    • vuilafvoer,
    • hemelwaterafvoer,
    • riolering,
    • gasleidingen,
    • waterleidingen,
    • hydrofoor,
    • elektriciteitsleidingen,
    • telefoonleidingen,
    • gemeenschappelijke antenne,
    • bliksembeveiliging,
    • liften,
    • alarminstallaties,
    • oproepsystemen,
    • deuropeners.

Aan al deze gemeenschappelijkheden mogen zonder toestemming van de vergadering van de hoofdvereniging geen veranderingen worden aangebracht.


Akte van ondersplitsing VvE Houtwal

De ondervereniging VvE Houtwal draagt zorg voor het gebruik, beheer en onderhoud van:

de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken van de VvE Houtwal, voor zover aanwezig en niet vallende onder de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken krachtens de hoofdsplitsing (zoals hierboven genoemd):

  • de vloeren**, m.u.v. de afwerklagen in de privé gedeelten (lees hier privé gedeelte: uw woning incl. buitenruimte) op de begane grond en de verdiepingen.
    • **De vloeren zijn van de hoofdvereniging; 
    • De afwerklagen van de gemeenschappelijke vloeren zijn van de VvE Houtwal (zoals de stenen vloer in de entree)
    • De afwerklagen van uw woning behoren tot uw privé domein.
  • de deuren die de scheiding vormen tussen privé en gemeenschappelijke gedeelten: (o.a. de voordeur van uw woning is dus van de VvE Houtwal)
  • het hang- en sluitwerk aan kozijnen, die de scheiding vormen tussen privé (uw woning) en gemeenschappelijke gedeelten (het standaard aangebrachte hang- en sluitwerk aan uw voordeur is dus van de VvE Houtwal)
  • hallen en trappenhuizen
  • parkeerkelder
  • toegang tot de parkeerkelder
  • fietsenstalling
  • ruimte waarin de bergingen gerealiseerd zijn

Aan al deze gemeenschappelijkheden mogen zonder toestemming van de vergadering van de hoofdvereniging geen veranderingen worden aangebracht.
Over het onderhoud en de inrichting hiervan (inclusief privé gedeelten) moet afzonderlijk worden beslist door de ALV.
De kosten van het beheer en het dagelijks en meerjarig onderhoud vindt u terug in de jaarstukken.


Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten.

In de aktes van hoofdsplitsing en ondersplitsing is de rubriek Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten opgenomen. Dit beslaat de artikelen 17 t/m 23.
In artikel 18 wordt met name beschreven welk onderhoud voor rekening van de eigenaar/gebruiker is. Dit betreft het onderhoud van:

  • het schilder-, behang- en tegelwerk
  • het onderhoud van de plafonds
  • de afwerklagen van vloeren en balkons
  • het stucwerk
  • de deuren en ramen
  • hang- en sluitwerk en de vervanging daarvan
  • het schoonhouden en ontstoppen van sanitair
  • de leidingen (alleen die tot uw eigendom zijn)
  • individuele verwarmingsinstallatie, incl. vernieuwing
  • het schilderwerk aan de radiatoren
  • deuren en raamkozijnen met glas (geen vernieuwing)

Als gezamenlijk eigenaar rusten op ons (VvE Houtwal) en op u als individuele eigenaar/gebruiker een verplichting tot onderhoud.
In simpele bewoordingen: al het onderhoud aan zaken achter de voordeur zijn voor rekening van de eigenaar/gebruiker.
De VvE Houtwal heeft onderhoudscontracten voor dagelijks onderhoud en met een meerjarig onderhoudsplan voorzien wij in onderhoud van de gemeenschappelijke zaken.

Bron: splitsingsakte

Onderhoudskosten VvE Houtwal.

verslagclubdagVerdeling van onderhoudskosten

Specifieke kosten die de VvE Houtwal ten deel vallen zijn:

Bouw:
de kosten van onderhoud en beheer van:

  • de garageroldeur (1),
  • de deur (1) van de fietsenkelder,
  • de toegangsdeuren (8) op de begane grond,
  • alle hang en sluitwerk aan genoemde deuren.
    Deze deuren staan ten dienste van de VvE Houtwal en vormen de afscheiding tussen gemeenschappelijk (VvE Rundgraafpark) en privé, waarbij privé gelezen moet wordt als de (40) eigenaars VvE Houtwal.
  • De afwerking van de overkapping van de entree Noord.
  • De afwerklagen van overloopbalkons (wado of tegels) en stucwerk.
  • Noot: de afwerklagen van de buitenruimtes zijn voor rekening eigenaar

Installaties:
de kosten van verbruik, onderhoud en beheer van:

  • Luchtbehandeling (afzuiging en CO2/LPG detectie-installatie)
  • Hemelwaterafvoer van de overloopbalkons
  • Riolering vanaf sifon tot aan de standleidingen (niet van privé)
  • Gas (n.v.t.)
  • Water (excl. de relatieve kosten van afname voor het kinderdagverblijf)
  • Hydrofoor (excl. de relatieve kosten t.b.v. kinderdagverblijf en fysio)
  • Elektra (excl. het breukdeel van de kosten van gemeenschappelijk energieverbruik van vuilwaterpomp, openbare verlichting en hellingbaanverlichting)
  • GSM Telefoonaansluiting (in beide liften)
  • Liften, incl. keuring (flat Noord en flat Zuid)
  • Alarm (n.v.t.)
  • Videosysteem (en deur-open installatie flat Noord en flat Zuid)

Na mededeling in de ALV2013 is deze nadere toelichting als een bijlage toegevoegd aan het huishoudelijk reglement.

Uitvoering Meerjarig Onderhoud.

Het planmatig onderhoud is onderverdeeld in:

  • Het planmatig onderhoud dat voor rekening van de hoofdvereniging VvE Rundgraafpark is en
  • Het planmatig onderhoud dat voor alleen voor rekening van de VvE Houtwal is.

Bij 1.: De hoofdvereniging VvE Rundgraafpark is sinds 2011 actief. Er zijn daarom geen gegevens van voorgaande jaren. De kosten van tuinonderhoud, verzekeren en meerjarig onderhoud zijn in de boekjaren 2005 t/m 2010 aan de hoofdvereniging per incident betaald en werden onttrokken aan de daartoe door VvE Houtwal opgezette reservering. Met ingang van boekjaar 2011 worden de kosten van exploitatie en planmatig onderhoud door de VvE Rundgraafpark voor ons breukdeel (277/1000e deel) toegerekend aan de VvE Houtwal. Een en ander is af te leiden uit de gegevens van de jaarlijkse begroting. In het hierna volgend overzicht zijn geen bedragen genoemd. De meerjaren onderhoudsplannen worden jaarlijks volledig behandeld tijdens de algemene ledenvergadering.


Planmatig Onderhoudsoverzicht hoofdvereniging VvE Rundgraafpark


Jaar 2007
Buitenschilderwerk gevelbekleding; Sikkens Technisch Advies 070406
Jaar 2010
Buitenschilderwerk gevelbekleding (houten delen oliën) In de MJOB 2009 waren de kosten van steigers niet nader gespecificeerd. Deze post werd aangepast.
Jaar 2011
Schilderwerk beton: het schilderen van de schansmuur. Het vervangen van de dilatatie kitvoeg. Het vervangen van de armaturen buitenverlichting hellingbaan. Op deze laatste post is door de leverancier een compensatie gegeven wegens de slechte kwaliteit van de oorspronkelijk gemonteerde armaturen.
Jaar 2012
Voor 2012 is geen planmatig onderhoud voorzien.
Jaar 2013
Uitgevoerd is Buitenschilderwerk. Sikkens Technisch Advies 121128; COT Inspectieverslag 130621; Sikkens bezoekrapport 131017

Jaar 2014
Periodieke taxatie is uitgevoerd voor bepalen van de opstalverzekering.
Jaar 2015
Er zijn voorzieningen opgenomen voor algemeen dakonderhoud en Schilderwerk, zijnde het olien van de 
rabatteren, buitenschilderwerk deuren en delen beschermd.
Jaar 2016
Uitgevoerd wordt in dit jaar het periodiek schilderwerk.
Technisch Advies TTA-PDH-P4283-2015-0;
Projectrapport no.: TPR-PDH-P4283-2016-2

De taxatie opstallen is opgenomen in het MJOP met een periodiek van 6 jaar.
De onderhoudspost Afstellen hang- en sluitwerk kozijnen (A) is verwijderd uit het MJOP en wordt voortaan per ondervereniging begroot. Dit onderhoud is voorrekening van de onderverenigingen en was abusievelijk opgenomen in het MJOP VVERGP. Zie kruisjeslijst 130423 en behandeld tijdens ALV2013.

Jaar 2017
Behandeling van het MJOP VvE Rundgraafpark tijdens de ALV VvE Houtwal


Planmatig Onderhoudsoverzicht ondervereniging VvE Houtwal


Jaar 2011
Het vervangen van de accu’s in de noodverlichting.
Jaar 2012
Voor 2012 is geen planmatig onderhoud voorzien.
Jaar 2013
In 2013 staat een vervanging gepland van de hydrofoor; de levensduur van de pompen is afgestemd op 10.000 uur; alvorens tot opdracht over te gaan, eerst kijken naar de urenteller. Zie Onderhoudscontracten – Hydrofoor.
Jaar 2014
Schilderwerk binnen: het bijwerken van beschadigde delen
Jaar 2015
Voorzien voor 2015 is het vervangen van de vluchtwegverlichting plus armaturen noodverlichting algemeen hallen.
In verband met de BTW verlaging die na juli 2015 niet meer van kracht is,  zullen ook de (in 2016) voorziene vervanging van TL armaturen incl. noodverlichting in de garage plaatsvinden.
MJOP 2015 Vervangen armaturen vluchtwegverlichting
MJOP 2015 Vervangen armaturen noodverlichting algem. hallen
MJOP 2015 Extra: het aanbrengen van bewegingsmelders garage.
MJOP 2015 Vervangen LED armaturen  in de fietsenstallingr
MJOP 2015 Aanbrengen van extra verlichting fietsenstalling
MJOP 2016 Vervangen TL-noodverlichting garage
MJOP 2016 Vervangen TL-armaturen garage
Jaar 2016
Op basis van de genoteerde draaiuren en storingen is in 2016 de hydrofoor vervangen na 14150+ draaiuren in maart 2016. De nieuwe hydrofoor is in het MJOP op basis van prijsniveau 2016 ingevoerd met een periodiek van 15 jaar. In 2016 vindt er schilderwerk plaatst aan de liftdeuren en liftposten.
MJOP 2016 Vervangen van liftarmaturen door led armaturen
Jaar 2017
Behandeling van het MJOP 2017 tijdens de ALV VvE Houtwal